2018-2-18

看二十年來的房地產政策

作者：

元甲

原創

家族財富密碼

1.

國內房地產市場進入

調整期大家對房地產都很關注，現在對很多人來講，房子不

簡單是住宿的功能，還關系到很多人的資產盈虧和投資選

擇。從

2010

年至

2016

年的數據看，國內主要城市的房價一

直在上漲。北上廣深四個城市中，北京房價上漲了

%

，上海

房價上漲了

%

，廣州房價上漲了

%

，深圳房價上漲了

148%

。

包含了一線城市、省會城市和重要三線城市的百城價格指數

則顯示，

6

年間，房價平均上漲了

43%

。天津、重慶、杭州、

南京、武漢、廈門和青島的價格分別上漲

%

、

10%

、

%

、

69%

、

%

、

%

和

12%

。近二十多年的房地產情況來看，房價

呈一直上漲趨勢。房地產政策也是不斷地調整，時而放松，

時而收緊。從

1998

年實行房地產市場化改革開始，至今二

十年，國內房地產市場在政策的調控下經歷了六個階段。第

一階段是

1998

年至

2002

年的房地產野蠻生長階段，猶如剛

出籠的小牛犢，房地產的發展肆無忌憚，四處“攻城占地”

，

也產生了中國首批房地產富豪。第二階段是

2003

年至

2008

年的政府主動介入降溫階段，因為房地產市場化改革，初期

發展過于野性，政府開始用行政的手段和經濟政策適度約束

其發展。第三階段是

2008

年制

2009

年的政府借助地產帶動

經濟發展階段，由于美國次債危機對全球經濟的影響，國內

制定了

4

萬億投資計劃，出臺了一系列利好固定資產投資的

政策，房地產借東風而上，迅速擴張。第四階段是

2010

年

至

2012

年政府首次實行買房限購的行政手段控制房價波動，

擬制主要城市的房價上漲趨勢。第五階段是

2013

年至

2016

年，其中

2013

年至

2014

年，政策是主要是遏制投機性房地

產交易，但是房地產市場依然是擴張；

2015

年至

2016

年，

目標是去庫存，放松金融的手段刺激購房需求，房產成交放

量增長，新一輪房價飛速上漲，引發搶房?，F階段，在限購

限貸限首付各種行政和金融監管手段下，需求受到抑制，房

價進入調整期。二十年來國房景氣指數如下：每次房地產開

發投資的震蕩，都和政策直接相關。從上圖顯示情況來看，

房地產開發是一個由政策決定的市場。

2017

年，

國房景氣指

數相對平穩，

略高于

100

，

這一階段房地產開發進入調整期。

2.

二十年來的房產調控（

1

）

1998

年至

2002

年這是房地產商

業化時代的開端，受緊縮環境影響，房價未出現急劇上漲。

1998

年，

國務院

《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住

房建設的通知》

（國發

[1998]23

號）

真是開啟了中國的商業房

地產時代。文件明確停止以前的福利分房，實行住房分配貨

幣化，發展住房金融，培育和規范住房交易市場，也就是進

入房地產商業化時代。同時配套的文件還有《城市房地產開

發經營管理條例》

（國務院令第

248

號）

。當時，亞洲金融危

機的影響還在，出口受到影響，國內實施積極的財政政策，