房地產業作為一項資本密集型產業，與金融關系極為密切。隨著我國房地產市場的發

展，房地產業對金融政策的敏感度不斷提高，對金融資本的依賴性也逐步增強。某種意義

上講，離開金融的支持，房地產就不可能有今天的輝煌。反之，金融離開房地產的支撐，

也不可能實現信貸資金的良性循環?？梢哉f，二者唇齒相依，唇亡齒寒，互為依托，誰也

不可能獨善其身。本文從差別化房地產信貸政策變化的脈絡及襄陽市房地產金融運行情況

等方面進行探究，希望從中找出一些有用的東西。觀點僅為個人揣度，不代表本單位的立

場，更不代表中國人民銀行的看法。

一、差別化房地產信貸政策的內涵及表現形式

差別化房地產信貸政策是

2010

年才提出的一種說法，原來沒有這個概念，沒有人給

他下一個準確的定義，也無從查到這個名詞解釋，因此，我們只能簡單地從字面上進行理

解。所謂差別就是指不相同的地方，就是區別、差異，所謂化，就是一系列成型的東西，

所謂房地產信貸政策就是與房地產有關的所有信貸政策的總和，幾個詞語組合到一起就是

有區別、有差異、成型的、一系列房地產信貸政策。筆者個人認為差別化房地產信貸政策

至少包括這么幾個方面：

（一）地域差別

。我們國家地域遼闊，經濟發展水平千差萬別，因此我國的房地產調

控政策不可能一刀切，現實主要針對的是房地產價格企高的一、二線城市，對經濟尚不夠

發達、房地產價格適度的三、四線城市房地產發展國家還是鼓勵的。按照我國目前的一般

劃分，北京、上海、深圳、廣州四個城市為一線城市，省會城市、副省級城市、經濟比較

發達的沿海、沿江、沿邊城市為二線城市，地市級城市為三線城市，縣級城市為四線城市。

（二）時間差別

。房地產調控政策在不同的時期有不同的調控重點，一定時期主要在

地域上進行調控，一定時期重點又放在調控房價，一定時期主要調控戶型面積，一定時期

重點調控土地供應，一定時期主要調控房屋的檔次，一定時期又重點調控市場準入等?？?/p>

之，一定時期什么問題最突出，重點就調控什么問題。

（三）用途差別

。我國目前限制的主要是投資性購房和投機性炒房，對自住房和改善

性住房政府還是支持的。

（四）等級差別

。國家鼓勵保障性住房、廉租房、經濟適用房建設和棚戶區改造，限

制高檔、豪華、別墅式住宅：鼓勵

90

平米尤其是

75

平米以下的中小戶型住宅建設，不提

倡或限制

90

平米以上的寬宅建設。

（五）利率差別。

對個人購房者而言，首套房執行利率優惠，曾有

0.7

、

0.75

、

0.8

、

0.

85

、

0.9

折等，二套房一般執行基準利率，三套及三套以上要上浮利率，上浮標準各行也

不盡相同

;

對房地產企業而言，保障性住房、廉租房、經濟適用房建設和棚戶區改造，

90

平米尤其是

75

平米以下的中小戶型住宅建設執行利率優惠或基準利率，高檔、豪華、別

墅式住宅和商務用房執行基準利率或上浮利率。

（六）首付款及按揭比例差別。

現在各行一般執行的是首套房首付

30%

，按揭

70%

，

利率為基準利率；二套房首付

60%

，按揭

40%

，利率上浮

10%

；三套及三套以上

100%

付款，銀行不貸款。

（七）準入差別

。目前各行對房地產企業貸款準入執行的是名單式管理，盡管各行執

行的標準不一，

但基本上都要求三級以上建安企業資質，

三級以下的企業原則上不予貸款。

二、差別化房地產信貸政策變化的脈絡